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這一年半來，覺得台北的房價漲得莫名其妙，(詳閱本站之閱讀分享─大台北奇蹟)，大家都想要當房東，那，就來說說這類的投資工具吧！
不動產證券化商品主要分為兩類：
第一類是不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）；
第二類是不動產投資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）。
REAT的受益憑證，是把大樓切割成一張張「債券」，由證券化的發行機構支付利息給投資人，到期後把本金償還給投資人。REAT屬債券性質，對發行者與投資者都是鎖定長期固定利率，照理說，在利率走揚時發行，對於不動產業者最有利，但是如果房地產景氣如果為跌勢，不動產業者較為不利。
不動產證券化商品主要分為兩類：
第一類是不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）；
第二類是不動產投資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）。
REAT的受益憑證，是把大樓切割成一張張「債券」，由證券化的發行機構支付利息給投資人，到期後把本金償還給投資人。REAT屬債券性質，對發行者與投資者都是鎖定長期固定利率，照理說，在利率走揚時發行，對於不動產業者最有利，但是如果房地產景氣如果為跌勢，不動產業者較為不利。
REIT是以發行受益證券方式，募集一筆資金，再投資不動產，性質像股票型基金，淨值會波動，投資人也可參與配息，面額較低。對於投資人來說，因為投資門檻低，只要1萬元即可參與，可說 是參與不動產行情的「平民化」金融工具。對於發行業者來說，到期時不需償還本金，也就是業主以10元發行，未來不用保證用10元買回，在房地產可能反轉向下時，風險較小。雖然發行門檻較高，但籌資效果更高、風險更低，大受不動產業者歡迎。
一般投資者由於投資門檻低，多接觸到的是REITS，其實REITS，簡單說，就是發行公司將其名下的房產收益以信託方式成立基金，就是將變現性低，流動性較差的不動產，透過細分為小單位化並發行有價證券予廣大投資人的一種方式。
REITS又分為
一、權益型不動産投資信託 : 直接投資房地産開發, 指持有並經營商業不動產，並藉由租金及買賣收入賺取利潤。(英文名 : Equity REITs)。
二、抵押權型不動産投資信託 : 指將募集的資金以金融仲介的角色透過借予房地產開發商或經營者貸款來賺取利息收入，有時亦會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券放入其投資組合貸給房地産開發經營者，類似於抵押貸款. (英文名 : Mortgage REITs) 。
三、混合型不動産投資信託 : 兼有權益型和抵押權型的特點, 是綜合以上兩種業務，除經營商業不動產外，並從事放款業務。(英文名 : Hybrid REITs ) REITs公司的主要收入來源 : 為經營商業不動產所得及相關放款利息收入，擁有穩定的收入來源。同時，美國法令規定REITs公司當年度之90％稅前所得須以分發股息方式分配與股東。因此，投資REITs可視為投資於高配息、具有高流動性之不動產股票。雖然不像投資高成長的股票具有強勁爆發力，然而，長期持有 REITs亦可享有不錯之投資報酬率。
前好一陣子，因為，新聞報導扁嫂投資了富邦的一檔REITS的基金，結果，一堆人衝進去買，反而沒賺，為什麼？因為此類的基金收益應該就像收租一樣，是有一定比例的。
一般投資者由於投資門檻低，多接觸到的是REITS，其實REITS，簡單說，就是發行公司將其名下的房產收益以信託方式成立基金，就是將變現性低，流動性較差的不動產，透過細分為小單位化並發行有價證券予廣大投資人的一種方式。
REITS又分為
一、權益型不動産投資信託 : 直接投資房地産開發, 指持有並經營商業不動產，並藉由租金及買賣收入賺取利潤。(英文名 : Equity REITs)。
二、抵押權型不動産投資信託 : 指將募集的資金以金融仲介的角色透過借予房地產開發商或經營者貸款來賺取利息收入，有時亦會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券放入其投資組合貸給房地産開發經營者，類似於抵押貸款. (英文名 : Mortgage REITs) 。
三、混合型不動産投資信託 : 兼有權益型和抵押權型的特點, 是綜合以上兩種業務，除經營商業不動產外，並從事放款業務。(英文名 : Hybrid REITs ) REITs公司的主要收入來源 : 為經營商業不動產所得及相關放款利息收入，擁有穩定的收入來源。同時，美國法令規定REITs公司當年度之90％稅前所得須以分發股息方式分配與股東。因此，投資REITs可視為投資於高配息、具有高流動性之不動產股票。雖然不像投資高成長的股票具有強勁爆發力，然而，長期持有 REITs亦可享有不錯之投資報酬率。
前好一陣子，因為，新聞報導扁嫂投資了富邦的一檔REITS的基金，結果，一堆人衝進去買，反而沒賺，為什麼？因為此類的基金收益應該就像收租一樣，是有一定比例的。
房租的投資報酬率 =〈房租的年淨收入〉÷ 取得房產的價格〉
所以，房租愈高或房產價格愈低，都是會讓投資報酬增加的。
但是，就拿一堆人衝進去買的富邦一號REITS，當時發行價格是十元，一年的配息不會超過5%，這類的基金短期是沒有什麼多餘題材跟夢想可以讓人發揮的，因為房產價格原則上因為沒賣而固定，房租收入也因為長期合約穩定而固定，它的短期價格應該就不會超過10.5 。如果用十元買到的，持有一年就是賺到0.5，用11元買到，必須持有到第三年才開始賺到0.5。如果你不小心用11元買到，但又不想持有到第三年，那麼，就是賠一元出場。不然，‧‧‧你就要等到哪篇脫線報導，再次誤導投資散戶去瘋狂採購，要不，怎麼會有積極投資人要用十一元以上去買十元的東西，然後要抱一年才賺少少咧？所以，如果是理性投資的話，這類REITS基金的價格應該是很平穩的，基本上都是要有長期投資的準備。
當然，如果還有話題，那就是在房地產價格飆漲之後，房產持有的發行公司是否會賣出房地產而產生資本利得？(也就是賣掉大樓之後的錢，於扣除不動產交易之相關成本，如繳交增值稅、契稅及相關規費後，將於扣除大樓原始成本後將資本利得的部分分配予投資人。原始成本的部分，將用於投資新的不動產，並以創造更高的租金收益報酬為目標。)
但是，就拿一堆人衝進去買的富邦一號REITS，當時發行價格是十元，一年的配息不會超過5%，這類的基金短期是沒有什麼多餘題材跟夢想可以讓人發揮的，因為房產價格原則上因為沒賣而固定，房租收入也因為長期合約穩定而固定，它的短期價格應該就不會超過10.5 。如果用十元買到的，持有一年就是賺到0.5，用11元買到，必須持有到第三年才開始賺到0.5。如果你不小心用11元買到，但又不想持有到第三年，那麼，就是賠一元出場。不然，‧‧‧你就要等到哪篇脫線報導，再次誤導投資散戶去瘋狂採購，要不，怎麼會有積極投資人要用十一元以上去買十元的東西，然後要抱一年才賺少少咧？所以，如果是理性投資的話，這類REITS基金的價格應該是很平穩的，基本上都是要有長期投資的準備。
當然，如果還有話題，那就是在房地產價格飆漲之後，房產持有的發行公司是否會賣出房地產而產生資本利得？(也就是賣掉大樓之後的錢，於扣除不動產交易之相關成本，如繳交增值稅、契稅及相關規費後，將於扣除大樓原始成本後將資本利得的部分分配予投資人。原始成本的部分，將用於投資新的不動產，並以創造更高的租金收益報酬為目標。)
或者是因為房產價格的提高而提高房租收入？
這些話題也跟購買房產本身一樣，有相反的想法，比如說，長期利率提高可能會造成房產價格下跌、租約不再，也會影響REITS價格及配息。
全球投資人對於REITs 是否過熱產生疑慮，可針對以下四項風險指標作判斷：
一、商業不動產建物的供給量是否大增？
二、全球經濟進入衰退期？
三、利率大幅揚升？
四、市場資金是否有大幅撤出之跡象？
全球投資人對於REITs 是否過熱產生疑慮，可針對以下四項風險指標作判斷：
一、商業不動產建物的供給量是否大增？
二、全球經濟進入衰退期？
三、利率大幅揚升？
四、市場資金是否有大幅撤出之跡象？
目前在台灣REITS的封閉基金有富邦、國泰、新光。
除了前述上市發行的REITs外，也有由投信公司發行、以投資海內外REITs為標的物的基金。分別是寶來全球不動產證券化基金、富邦全球不動產基金、ING彰銀安泰全球不動產基金。它們本身不像富邦一號或國泰一號，以名下持有的不動產來賣，而是在海外市場中，為投資人物色各種具有獲利能力的REITs，將其當作基金組合，所以等於是「REITs中的REITs」。
當然，由國內外的REITS基金投資所獲得的收益，在租稅上也會有不同的規定，我再另外贅文整理。
對REITs有興趣的投資人，要掌握以下基本原則：
一、事先做好一年以上的財務規劃，謹記REITs最大功用在於降低資產組合的風險，它不可能讓你在短短3個月內賺到超額的資本利得，但可以避免因價格起伏過大而造成資產縮水的麻煩。
二、如果你非常在意資本利得，那麼請先了解所投資的REITs，其標的區位的房地產大循環景氣究竟處在哪個階段？惟有當景氣從谷底翻揚至高峰時，REITs才能帶來價格上漲的獲利空間；至於在景氣的其他階段，就要將REITs當成賺取現金殖利率的工具。
三、在選擇REITs產品時，請花點時間了解標的物件的區位、該區商辦的租金行情、空置率。謹記空置率低，租金行情才有上漲空間，以確保REITs收益率只漲不跌。留意標的物件周邊是否有新大樓新增供給將釋出，這些都會壓抑租金行情及REITs收益率。
不論是投資國內發行之封閉型REITS基金，或者是投信發行之投資海內外標的之REITS基金，都要考慮自己對於長短期資金的運用情形。並且，不要忘了，不管任何投資都是有它的風險存在，不要賺了錢─算你的，賠了錢─算納稅人的。
這樣，‧‧‧很沒有擔當喔‧‧‧
當然，由國內外的REITS基金投資所獲得的收益，在租稅上也會有不同的規定，我再另外贅文整理。
對REITs有興趣的投資人，要掌握以下基本原則：
一、事先做好一年以上的財務規劃，謹記REITs最大功用在於降低資產組合的風險，它不可能讓你在短短3個月內賺到超額的資本利得，但可以避免因價格起伏過大而造成資產縮水的麻煩。
二、如果你非常在意資本利得，那麼請先了解所投資的REITs，其標的區位的房地產大循環景氣究竟處在哪個階段？惟有當景氣從谷底翻揚至高峰時，REITs才能帶來價格上漲的獲利空間；至於在景氣的其他階段，就要將REITs當成賺取現金殖利率的工具。
三、在選擇REITs產品時，請花點時間了解標的物件的區位、該區商辦的租金行情、空置率。謹記空置率低，租金行情才有上漲空間，以確保REITs收益率只漲不跌。留意標的物件周邊是否有新大樓新增供給將釋出，這些都會壓抑租金行情及REITs收益率。
不論是投資國內發行之封閉型REITS基金，或者是投信發行之投資海內外標的之REITS基金，都要考慮自己對於長短期資金的運用情形。並且，不要忘了，不管任何投資都是有它的風險存在，不要賺了錢─算你的，賠了錢─算納稅人的。
這樣，‧‧‧很沒有擔當喔‧‧‧
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