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前一陣子，一位小朋友跟我聊起貸款買房子的事。
這位小朋友小我一輪，
從小在安徽長大，
很早就離家做事，
待過深圳、青島、上海‧‧‧
自己也作過小生意，
在她成長的時間就這近十年，
剛好經歷中國經濟改革、成長、通貨膨漲‧‧‧
她早熟、想得多，
雖說小我一輪，
倒也很有得聊。
她說，
甲太太貸款買大房，繳了三十年貸款，繳完隔天去世了！
乙太太存款買大房，存了三十年買了房，存夠了買房隔天去世了！
她說，我要當甲太太！好歹也住了三十年大房子。
我想想，回她說，
這觀念，某些情況下：對；某些情況下：不對。
在通貨膨漲的時期來說是對的；在通貨緊縮的時候，可能就不對。
對這位小朋友來說，只經歷景氣大好、通貨膨漲，不像台灣經歷過幾次的通貨膨漲像最早時期舊台幣換成新台幣、還有民國七十九年時的石油危機；也經歷過景氣蕭條通貨緊縮，物價不漲反跌的時期。
前兩天正思想通貨膨漲主題時，
各國央行利用匯率及利率調整控制通膨，
這一陣子台幣上漲就是，
只是短期控制了進口物資的急速上漲，
利率咧？
長期物價咧？
一般老百姓要怎辦咧？
有位立委問央行總裁彭懷南，通貨膨漲時，民眾要怎麼辦？
彭總裁大概提了，要分散資產、向銀行借房貸‧‧‧
他雖沒明說，
不過大概也勾出了通膨時低利率可以貸款買房。
我曾打電話請教一位長輩，
這位長輩大約在前一、兩年，
貸款八成在內湖買了新成屋，
現在房價漲幅早早超過自備款金額，
也就是以自備款算出的投資報酬率高過100%
比如說，
兩千萬的房子，自備款四百萬，銀行貸款一千六百萬，
後來漲到兩千六百萬，先不算每月利息，
如果賣掉扣除房貸拿回現金約一千萬，
也就是原本四百萬的錢變成了一千萬。
(房貸一千六百萬每個月只付利息約近四萬元 )
好啦！再扣兩年利息也不到一百萬，
還是很可觀的獲利啊！
利息跟整理房子的成本恐怕都只是零頭而已了
這位前輩的功力讓我讚嘆不已‧‧‧
(我們沒練過的，請不要亂學。這若是在通貨緊縮或者是景氣停滯時期，可是要比誰的口袋深，撐得久喔~~~ 一個景氣循環可能是七~十年，總利息就近五百萬。你要先付得出五百萬的利息，才賺得到或者只是解套而已。)
因為在通膨時期，(也就是物品一直漲價)
所有東西都漲，只有錢不變，
同樣的金額可以買到的東西愈來愈少。
所買的保值物品價錢會愈來愈高，
但是負債卻是不變的。(除非還債就變少)
所以，在利息可負擔的情形下，
舉債買保值物品，可能是對的。
因為賣掉物品的價錢還足夠償還負債。
但是若在通貨緊縮時期 (物價不變或者是跌價)，
所買保值物品不漲反跌，
(還是要小心所買保值商品是在高點‧‧‧)
那麼就是所買保值物品價錢會變少，
但是負債金額不變，
就算是你賣掉物品也不夠償還負債，
這樣的情形下，舉債可能會比較辛苦，風險也高，是不對的。
從去年下半年全球的經濟情況看來，
(不是只有台灣而已，請參考文章：中國2月份CPI較上年同期增8.7%)
大概很少有人會不同意現在是通貨膨漲時期吧？
根據行政院主計處2008.2. 統計，以2006年為基期
最近兩個月來
消費者物價指數變動分析表 指出該總指數較去年同期漲 3.89%
躉售物價指數變動分析表 只出該總指數較去年同期漲 8.47%
這是什麼意思？
我們不要跟躉售物價比，跟消費者物價指數比好了，
有沒有人在這一年定存利率高過3.89% ??？
也就是
現在物價上漲率大過銀行存款利率。
聽過負利率嗎？
這就是負利率時代，
存在銀行的錢會愈變愈薄，愈來愈不值錢。
所以，有人就會建議在通貨澎漲時期去買保值商品。
所謂保值商品多指黃金、礦物、房地產。
但是‧‧‧
不要再跟我說黃金了！
價格高過天了怎麼辦？
而且，黃金也不是民生立即需用品，
現在才進去買保值商品都只是追高！！
前兩天，剛好見到電視節目採訪經濟學家馬凱老師。
他提到，投資跟天然資源要聯結在一起，
可以朝幾方面去思考：
1. 具整體經營管理能力的
2. 具有新科技能力
3. 正開發新材料
4.具有天然資源、有土地
好好想想，除了黃金、地產還有啥其它的投資選項？
也願我們都有付諸行動的能力！
大家加油囉！
也請參考『景氣循環圖』看看現在位置應該在哪裡，免得套進了高點區。
*參考行政院主計處網站資料
特別注意從民國97年之計算基期，已從90年改成95年。(不然，繼續以90年為基期的話，今年這兩個月來的CPI 都超過110了)
這位小朋友小我一輪，
從小在安徽長大，
很早就離家做事，
待過深圳、青島、上海‧‧‧
自己也作過小生意，
在她成長的時間就這近十年，
剛好經歷中國經濟改革、成長、通貨膨漲‧‧‧
她早熟、想得多，
雖說小我一輪，
倒也很有得聊。
她說，
甲太太貸款買大房，繳了三十年貸款，繳完隔天去世了！
乙太太存款買大房，存了三十年買了房，存夠了買房隔天去世了！
她說，我要當甲太太！好歹也住了三十年大房子。
我想想，回她說，
這觀念，某些情況下：對；某些情況下：不對。
在通貨膨漲的時期來說是對的；在通貨緊縮的時候，可能就不對。
對這位小朋友來說，只經歷景氣大好、通貨膨漲，不像台灣經歷過幾次的通貨膨漲像最早時期舊台幣換成新台幣、還有民國七十九年時的石油危機；也經歷過景氣蕭條通貨緊縮，物價不漲反跌的時期。
前兩天正思想通貨膨漲主題時，
各國央行利用匯率及利率調整控制通膨，
這一陣子台幣上漲就是，
只是短期控制了進口物資的急速上漲，
利率咧？
長期物價咧？
一般老百姓要怎辦咧？
有位立委問央行總裁彭懷南，通貨膨漲時，民眾要怎麼辦？
彭總裁大概提了，要分散資產、向銀行借房貸‧‧‧
他雖沒明說，
不過大概也勾出了通膨時低利率可以貸款買房。
我曾打電話請教一位長輩，
這位長輩大約在前一、兩年，
貸款八成在內湖買了新成屋，
現在房價漲幅早早超過自備款金額，
也就是以自備款算出的投資報酬率高過100%
比如說，
兩千萬的房子，自備款四百萬，銀行貸款一千六百萬，
後來漲到兩千六百萬，先不算每月利息，
如果賣掉扣除房貸拿回現金約一千萬，
也就是原本四百萬的錢變成了一千萬。
(房貸一千六百萬每個月只付利息約近四萬元 )
好啦！再扣兩年利息也不到一百萬，
還是很可觀的獲利啊！
利息跟整理房子的成本恐怕都只是零頭而已了
這位前輩的功力讓我讚嘆不已‧‧‧
(我們沒練過的，請不要亂學。這若是在通貨緊縮或者是景氣停滯時期，可是要比誰的口袋深，撐得久喔~~~ 一個景氣循環可能是七~十年，總利息就近五百萬。你要先付得出五百萬的利息，才賺得到或者只是解套而已。)
因為在通膨時期，(也就是物品一直漲價)
所有東西都漲，只有錢不變，
同樣的金額可以買到的東西愈來愈少。
所買的保值物品價錢會愈來愈高，
但是負債卻是不變的。(除非還債就變少)
所以，在利息可負擔的情形下，
舉債買保值物品，可能是對的。
因為賣掉物品的價錢還足夠償還負債。
但是若在通貨緊縮時期 (物價不變或者是跌價)，
所買保值物品不漲反跌，
(還是要小心所買保值商品是在高點‧‧‧)
那麼就是所買保值物品價錢會變少，
但是負債金額不變，
就算是你賣掉物品也不夠償還負債，
這樣的情形下，舉債可能會比較辛苦，風險也高，是不對的。
從去年下半年全球的經濟情況看來，
(不是只有台灣而已，請參考文章：中國2月份CPI較上年同期增8.7%)
大概很少有人會不同意現在是通貨膨漲時期吧？
根據行政院主計處2008.2. 統計，以2006年為基期
最近兩個月來
消費者物價指數變動分析表 指出該總指數較去年同期漲 3.89%
躉售物價指數變動分析表 只出該總指數較去年同期漲 8.47%
這是什麼意思？
我們不要跟躉售物價比，跟消費者物價指數比好了，
有沒有人在這一年定存利率高過3.89% ??？
也就是
現在物價上漲率大過銀行存款利率。
聽過負利率嗎？
這就是負利率時代，
存在銀行的錢會愈變愈薄，愈來愈不值錢。
所以，有人就會建議在通貨澎漲時期去買保值商品。
所謂保值商品多指黃金、礦物、房地產。
但是‧‧‧
不要再跟我說黃金了！
價格高過天了怎麼辦？
而且，黃金也不是民生立即需用品，
現在才進去買保值商品都只是追高！！
前兩天，剛好見到電視節目採訪經濟學家馬凱老師。
他提到，投資跟天然資源要聯結在一起，
可以朝幾方面去思考：
1. 具整體經營管理能力的
2. 具有新科技能力
3. 正開發新材料
4.具有天然資源、有土地
好好想想，除了黃金、地產還有啥其它的投資選項？
也願我們都有付諸行動的能力！
大家加油囉！
也請參考『景氣循環圖』看看現在位置應該在哪裡，免得套進了高點區。
*參考行政院主計處網站資料
特別注意從民國97年之計算基期，已從90年改成95年。(不然，繼續以90年為基期的話，今年這兩個月來的CPI 都超過110了)
| 90年 =100 |
Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec |
| 93年 |
100.50 |
99.71 |
99.66 |
100.78 |
100.68 |
100.96 |
102.08 |
101.67 |
102.24 |
102.54 |
101.23 |
101.34 |
| 94年 |
100.98 |
101.65 |
101.95 |
102.42 |
103.02 |
103.35 |
104.52 |
105.31 |
105.43 |
105.27 |
103.77 |
103.57 |
|
95年 |
103.67 |
102.66 |
102.36 |
103.71 |
104.66 |
105.14 |
105.37 |
104.73 |
104.18 |
104.14 |
104.02 |
104.30 |
|
96年 |
104.09 |
104.44 |
103.21 |
104.40 |
104.63 |
105.25 |
105.10 |
106.04 |
107.38 |
109.07 |
109.04 |
107.74 |
|
95年=100 |
Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec |
| 97年 |
102.63 |
104.26 |
|
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