自我條件評估 但是每一個家計單位的資金用途不會一樣，所以寬限期長短的決定及利率的影響都要考慮進去，如果你預計在短期之內(比如說在寬限期內)可以累積到一筆資金償還貸款，那就不妨找寬限期間長、前幾年利率低、然後沒有違約金綁住的銀行，如果你本來就預計以薪水付貸款，那就細水長流，也是找寬限期長、貸款期間長，相對利率低的銀行，至於有沒有綁違約金就不是那麼重要了。
簽訂合約及本票 大部份成家的人刷爆信用卡的不多，不過，揹房貸的人倒不少。如果信用卡的負債金額平均大約是房貸金額的十分之一的話，信用卡的利率卻比房貸利率多出近6~10倍！！信用卡的利率會這麼高是因為他並沒有抵押品的保障。比如說，甲有卡債100萬，他一個月要繳的利息以利率20%來算的話就是100萬*20% / 12 =16,666，乙有房貸1000萬，在寬限期內(也就是只付利息期間)一個月要繳的利息以2%來算，就是1000萬* 2% / 12也是16,666。所以，基本上有信用卡債跟有房貸的人，其實對銀行的利息貢獻度應該是一樣的。這樣說來，欠錢也要欠得多一點，才有談判空間。玩得最高明的就是東帝士的陳由豪先生了，貸款多到連銀行及政府都怕他倒，怎樣？
但是，不是要你去騙別人的錢而是，在欠錢之前也要注意你的權利義務及工具的選擇，像房貸跟信用卡負債的差別，當你在以信用卡循環利息過日子的時候，就應該要知道你的利息成本是房貸的近6~10倍。
後續扣款檢查對帳單 你覺得呢？你會另外簽一個與你無益的合約嗎？還是繼續讓他們扣跟合約不符的利息？布蘭達當然要好好想一想。
先前決定這家銀行除了好不容易牽扯出來的關係之外，當然就是因為他們提出的利率及其它條件優於別家銀行，如果在簽約及放款後才有不一樣的主張，這可是違法的，可以告官或者找水果日報或數字週刊。
可能銀行方面也清楚這一點，所以之後與客服人員的交涉中都可以感受到銀行方面的誠意，來來往往的交涉裡各讓步了一些，固定利率沒法給兩年，不過，給一年，第二年以基本利率加碼也不多，第三年照原合約規定。
我們平常對公司事務盡心盡力，有沒有時間檢查一下自己的房貸啊？
公司的所有合約都記得影印留底，自己簽定的合約是否影印留底？
有沒有想過銀行也會搞錯啊？ 貸款應注意事項：
前一陣子有機會處理房貸，從看房子到找銀行到放款及後續的扣款都積極參與。原本搞不清楚的房貸，好像也有一點可以分享了。買房子跟買很多東西一樣，可能有人用自有資金(現金)買，不過大部份在北部還是以自有資金付頭期款，然後剩餘款項則向銀行貸款來支付。
找銀行
找了好幾家銀行報價互相比較問了一堆：貸款成數？利率？及寬限期？費用條件？可否提前償還？有沒有違約金？可否提前塗銷？在比價期間，也把八百年不曾見面的人全都因為貸款牽扯一些關係出來，不管有沒有關係的都去”牽扯”出來，比如二姑婆小叔的女兒，不然就是叔公朋友的小孩，要不就是表阿姨前夫的姐姐的小孩，不然就是老闆的親戚(這等關係比較微妙，因為老闆親戚想要拉到業務，但是你可能也想要保有你的工作，儘量少碰，除非你有表現忠誠的決心)，反正拉了一堆關係還不是就是要看看可以談到什麼比較好的條件。
當然借不借得到錢，與你本身有沒有錢無關，這只是銀行要確定借款人還款能力(支付利息及本金的能力)的程序及方法之一，他們沒有辦法從外表確認，所以只好以”公正第三者”的書面證明文件來審核。所謂公正第三者的書面文件指的是像扣繳憑單、所得稅申報書或銀行存款證明、定存單等等。所以，以家庭主婦為名義購買房地產時，便要先認真考慮貸款的問題，只要先生當保證人就可以了嗎？或者是除了先生以外還要找第二個保證人？如果貸款下不來的話，有能力全數以自有資金購買嗎？
像前一陣子新聞報導說，有一位六十多歲的太太買房子，付六十多萬了，到最後銀行無法貸款下來，結果根據買賣合約，她之前所支付的款項全數被沒收。對於這樣的做法是否合理並非本文的討論內容，只是，提醒大家要先檢視自己的借款條件。不要等到銀行貸款核不下來，買方被迫違約，這樣損失就很大了。
對現金流量的影響
每一家銀行先問了條件之後再用試算表排算出來，以各家銀行的條件下，在不同寬限期及開始償還本金期間對於現金流量的影響，一般在前一、兩年或寬限期中利率比較低的銀行會在之後年度調高利率，因為銀行不會是慈善機構的，前幾年少賺的利息，他們會想辦法在以後年度中賺回，不同的條件在前三年、前五年、前十年的影響都不同。
好不容易決定了一家銀行，簽約時職業病犯了，要求留下影本保管，也很高興簽到一家不錯的利率，前兩年利率在當時說來還算低，第三年開始以基本放款利率加0.9%，寬限期三年，提早償還不用付違約金，償還後也可以辦理塗銷登記，這樣可以在前三年好好存錢準備還貸款。
也因為是職業病使然，所以在扣款時要每個月仔細檢查對帳單，前兩個月的對帳單顯示的利息金額數字與原先的預計數差不多，所以沒有去驗算，到了第三個月，利息金額超過預計數字，我就回頭去把對帳單拿出來驗算，發現不是以約定好的利率計算！我趕緊拿出我的合約影本，查看了利率條件，明明在合約上就是填寫”自借款日起至第24期止，按年利率x%計息，第25期起按當時指數型房貸加0.9%計息‧‧‧”，我心頭一驚！這是怎麼回事？打電話給業務，他查看了合約發現當時好像寫錯了，應該不會是固定利率，這年頭很難用固定利率放款，只是他當時並沒有在合約中註明，所以銀行業務提議要另外簽合約。
看過你的對帳單沒啊？
保障自己的權益記得看一下喔!
不是所有人想向銀行借錢，銀行都會借的。所以，在買房子之前應考慮”書面”上的還款能力，所謂書面上的還款能力是指可由第三者出具的財力或所得證明文件，像是所得扣繳憑單、所得稅申報書或者是其它房地產資料，如果你是公司負責人或自行營業者的話，可能會要求提供公司執照或者是營業稅申報書之類的文件。
貸款成數就是你的房價可以向銀行貸款的百分比，也就是你想要跟銀行借的金額佔總價的成數。比如說，銀行貸款成數是八成的話，那一千萬的房子可以向銀行貸款八百萬，那麼你手頭最好要有兩百萬以上。 之前銀行不怕死隨便放款，貸款成數甚至可以到房價的1.1倍，也就是一千萬的房子可以貸出一千一百萬元。說得好聽就是希望借多一點錢讓你去裝潢房子，實際上是要多賺你利息錢。不過，因為目前銀行的壞帳過高，不敢再隨便貸款給別人，所以高成數的貸款已經少見。 要購買大項資產對大多數的人來說應該是一樣重大的決定，房地產購買尤其如此，建議大家在購買房地產要有買菜的心情，不要在飆高及夢想中採購，要講價及務實點。絕對不會有買不到房子這回事，永遠都有適合你的房子，不要急。
這裡指的利率是借錢付利息的算法。一般分為固定利率及浮動利率，固定利率就是指利率都不會變，直接以規定的利率乘上貸款金額就是你要付的利息；浮動利率是指指數型房貸利率以政府公告的基本利率加上一定的成數來算利息。目前的房貸為了爭取顧客，會在前幾期主張是固定利率，但過了固定利率期間就會轉成浮動利率，比如說，前三個月是固定利率1.98%，第四個月開始是I +0.8%，假設目前的基本利率是2%的話，那麼浮動利率就會變成2.8%。 這是很詭詐的地方，有時候你看廣告說房貸利率1.98%起，其實以上述的例子只有三個月是1.98%，之後就要2.8%再來就要看公告的基本利率在加上銀行加碼的部份。
房貸中所講的寬限期是指在多久的期間內不必還本金，也就是只要付利息的部份就好了。一般是1~3年。因為你跟銀行借錢除了利息以外記得還要償還貸款的本金部份。所有的借款項目都要考慮自己的現金流量，每個月可以存下多少錢？如果剛開始沒有能力馬上償還本金的話，那麼寬限期愈長愈好，你可以在寬限期間內累積資金。
開辦費？估價費？代償費？帳戶管理費？其他費用？ 有一個廣告，就是賣中古車商急於出售一台老爺車，旁白說，其實他沒講維修這台車的錢遠比買這台車的錢多。 羊毛出在羊身上，通常銀行說免手續費，但是會多一堆名目來跟你收錢，這是名稱不同，但是收錢的動作不變。
近幾年因為投資房產的投資客增加，銀行為防止投資客以銀行資金賺取短期買賣差價報酬，所以會在合約中規定不准提前償還。但是，如果排除你是投資客，銀行還是可以讓你提前償還的。
就在銀行規定不准提前償還的前提下，你提前償還了，那就要支付銀行一筆違約金。
房貸是拿房子作抵押去向銀行借錢的一個動作，這個抵押的動作在買賣的當時，受委託的代書會到地政機關去辦理，所以地政機關會有你房地產抵押的紀錄，這抵押紀錄要銀行出具證明才能塗銷才能再作買賣過戶。 所以，如果在借款合約中銀行註明不准提前塗銷的話，那麼就算是你提早還款，因為在不准塗銷的期間內，所以你已清償的房子還是不能賣。這也是為了防止投資客利用銀行資金作短期買賣而設的。
這是預計利率走向的參考因素，如果預期長期支付但是利率有飆高的趨勢，那麼要評估一下自己付息的能力有沒有變動。
雖然大部份銀行都已經電腦化了，但是操作的畢竟還是人，之前我去銀行存錢還碰過行員多打一個零的情況，要不是我離開櫃台之前檢查我的存摺發現那承辦人員多幫我存了一個零，我想，他要抓一陣子的帳才會抓出來，然後還要去找我的資料出來，再打電話求我回銀行改資料，不然本來存一萬變成存十萬，那麼你認為你本來欠銀行十萬會不會變成欠百萬呢？
留言列表
